Адвокат Щербинин Александр Владимирович
ваш профессиональный адвокат в Челябинске
#

Номер телефона
8(922)751-1015
8(351)751-1015

Заказать звонок

ПРИНУДИТЕЛЬНЫЙ ВЫКУП ДОЛЕЙ В КВАРТИРЕ

srochnyj-vykup-doli-v-kvartire-www-ural-orgПроблема принудительного выкупа доли в квартире или ином объекте недвижимости очень актуальна в настоящее время. Очень часто собственники «маленьких долей» злоупотребляют своим правом требуя вселения, определения порядка пользования общим имуществом. В некоторых случаях такие «микро» собственники умышленно не дают согласия на общую продажу объекта недвижимости, требуя необоснованных условий либо выкуп их доли по завышенной цене.

В частности, в нашей практике был случай, когда собственник 1/100 доли в праве собственности на двухкомнатную квартиру просил вселить его в жилое помещение, определить порядок пользования квартирой, передав ему в единоличное пользование одну из комнат. Встречаются и другие случаи злоупотреблений, когда, например, собственник 1/10 доли в праве собственности на дом просит при совместной продаже объекта недвижимости передать ему половину вырученных от сделки денежных средств, угрожая в противном случае «сорвать» заключение договора, а в дальнейшем вселить в дом «бомжей».

Следует отметить, что ситуация, когда квартира или другой объект недвижимого имущества находится в долевой собственности, не являются редкостью. В результате раздела имущества между супругами, использование средств материнского капитала (при котором все члены семьи должны получить в собственность доли в приобретаемом жилье), наследовании несколькими наследниками одного объекта, различных сделках — собственниками одного объекта недвижимого имущества становятся несколько лиц.

Доли сособственников могут быть равнозначными, а могут быть неодинаковыми. Например, квартира, собственниками которой являются трое человек, у одного из них 1/2 доля, а у двух других 1/4. Именно для указанных выше чрезвычайных ситуаций законодателем предусмотрено право, закрепленное в ч. 4 ст. 252 Гражданского кодекса РФ о принудительном выкупе доли.

Согласно ст. 252 ГК РФ следует, что при наличии одновременно трех условий: доля незначительна, не может быть реально выделена и собственник «малой» доли не имеет существенного интереса в ее использовании — второй собственник может поставить вопрос о выкупе доли. В случае невозможности решения вопроса в переговорном (досудебном) порядке один из собственников праве обратиться в суд и потребовать принудительного выкупа долей.

Конституционный суд РФ и Верховный суд РФ неоднократно давали разъяснения в своей судебной практике о том, как необходимо рассматривать иски о принудительном выкупе. Само по себе наличие того факта, что доля одного из собственников меньше доли другого собственника не указывают на необходимость применения ст. 252 ГК РФ.

В тоже время обязать продать долю в квартире можно и собственника 1/2 доли при наличии условий о малозначительности, невозможности совместного использования и отсутствии значительного интереса в ее использовании.

В каких случаях доля незначительна? Для однокомнатной квартиры в некоторых случаях может считаться доля до 1/2, в большом доме с площадью более 100 кв.м. значительной может быть и 1/10 доля в праве собственности.

В каких случаях доля не может быть реально выделена? Классический пример, когда в двухкомнатной квартире площадью 30 кв.м. и жилой площадью 20 кв.м. (площадь комнат) с одинаковыми по площади комнатами, 1/4 доля в праве собственности не может быть выделена, т.к. каждая из комнат одинакова и будет равняться 1/2 доли, следовательно, собственник 1/4 доли будет занимать целую комнату незаконно. При этом в указанном примере отсутствуют другие возможные варианты определения порядка пользования.

В каких случаях собственник не имеет существенного интереса в использовании доли в праве общей долевой собственности? Очень сложный и дискуссионный вопрос. Судебная практика предлагает оценивать каждую ситуацию индивидуально, принимая во внимание собранные и представленные по делу доказательства.

Как правило, если лицо постоянно проживает в спорном объекте недвижимости, прописано (зарегистрировано в нем), не имеет другого имущества, пригодного для проживания суды исходят из нуждаемости лица в доли в праве собственности на недвижимость. В случае, если лицо длительное время проживает по другому адресу, не участвует в содержании имущества, не оплачивает коммунальные услуги, не интересуется его судьбой, а только в ходе процесса заявляется о значимости своей доли — суд принимает решение о том, что лицо не имеет существенного интереса в данном объекте.

Конституция РФ закрепляет неприкосновенность частной собственности, однако механизм принудительного выкупа долей является необходимым способом защиты от злоупотреблений правом. Обязать продать долю в квартире можно — представив в суд достаточные и серьезные доказательства. Также следует помнить о необходимости для истца предоставить доказательства правильной рыночной стоимости принудительно выкупаемой доли.

Специалисты нашего адвокатского бюро имеют большой опыт ведения данной категории дел, как со стороны собственника требующего принудительного выкупа, так и со стороны собственника, защищающегося от иска о принудительном выкупе долей.

Приглашаем Вас — обращаться за помощью!

Обратиться к автору статьи
- по номеру: 8-922-751-1015
- по электронной почте: alexander174174@yandex.ru
или заполните форму



Адвокат Щербинин Александр
меню